電気工事の見積もり完了。早速工事へ。

１日でも早くリフォーム完了したいのですが、ゴールデンウィークもあってなかなか工事が進まない日が続きました。

ゴールデンウィーク中は業者さんも休みなので何もできません。（もちろん漏電ブレーカーのみの工事をお願いすればできたんでしょうけど変な業者に当たりたくないというのと、少しでも経費を削減するためまとめてお願いしたかったのでGW明けになりました。）

 なかなか落ち着かないGWでしたがやっと業者さんに来てもらい見積もり。

いい業者さんを紹介してもらいましたが、分電盤自体がかなりの年代物なので全部交換した方がいいだろうとなりました…。

費用的には調べていた相場よりかなり安くできたのでよかったですが痛い出費…。

壊れていた漏電ブレーカーだけ交換するという方法もありましたが、賃貸に出してからアンペアブレーカーや子ブレーカーが壊れたとなると入居者さんにご迷惑をかけてしまうのでここは思い切って全部交換することにしました。

一緒にコンセントやスイッチ、シーリングライトになっていない部屋の電気交換、TV付きインターホンの設置、古いエアコンの撤去も全てお願いすることに。

結果工事費は全て込みで115,000円ほど。

調べた限りだと、

分電盤の交換で５〜８万円

コンセント、スイッチの交換は１箇所あたり3,500〜7,000円

シーリング取り付けが8,000〜10,000円

TV付きインターホン設置（配線工事必要な場合）33,000〜84,000円

エアコン取り外しが4,000〜8,000円

コンセントやスイッチの交換箇所は10箇所ほどだったと思うので、調べた限りの相場で安くても130,000円、高いと252,000円になります。

その中で115,000円で済んだのはよかったです。（コンセントとかスイッチの交換箇所は10箇所より多いかもですし。笑）

そして何よりもういい加減リフォーム工事を前に進めたいので、速攻で工事をお願いしました。

先に分電盤の交換工事を行い、その後順番にコンセントの交換などを進めていただく予定です。

株式投資の方は月々の入金で１銘柄追加購入

やっと分電盤の工事も終わりそうでここから加速していきたい不動産投資ですが、不動産投資の方での出費も一旦おちついたので月々の入金から1名柄追加購入しました。

購入したのはユシロ化学です。

指標的に割安なのはもちろん、世界的な切削用油のシェアも持ってますし高配当。

シクリカルではありますがじっくり保有したいと思います。

また、中山製鋼所、IJTTを売却してプレス工業を買い増ししました。

いすゞの業績は好調ですし、今回の増配で配当利回りは5%に達する勢いですが株価の反応はイマイチです。

IJTTもいすゞが好調なので保有続けてもいいかなとも思ったのですが決算前に売却を選択しました。

決算でたたき売られるようなら買いなおします。笑

と思ったらIJTT好決算でしたwww

めちゃくちゃ裏目に出てますねwww

株式市場はここ数日軟調で今日は反発しましたが上値が重そうですね。

かなりあった含み益もだいぶ減ってきています。

ただ、不動産投資にだいぶ入れたので今回の下落はほとんど気になりません。笑

株式投資のことも色々勉強してますし、止めることもないでしょうけど、今の距離感はちょうどいいのかもしれません。

管理組合にリフォーム申請書類を提出に行ったら…。

早く電気直ってくれ〜！と毎日祈ってるのですが工事が終われば無事使えるようになってくれると信じています。笑

とりあえず分電盤が使えるようにならないとリフォーム工事のプランすら立てられないのですが、分電盤の交換工事ではそれなりに音が発生します。（工事時間は１時間程度と言われました。）

その旨一応管理組合に伝えると、とりあえず書類出して〜と言われたので必要箇所を記入し提出することに。

まだリフォームプランすら決まってないので書けない場所も多いですが仕方ありません。

管理組合に提出しにきたのでポストもチェック。

実はちゃんと物件に来るたびにポストはチェックしてます。（結構広告でいっぱいになる）

ポストをテープでふさげば広告も入らなくていいのですが、管理組合さんとの書類のやり取りをポスト経由で行ったりしているので塞ぐにふさげてません。

そんないつも広告でいっぱいになっているポスト。

今日は様子が違います。

広告は入ってませんでしたが、　前の所有者宛の郵便物が入ってました。

しかも両方督促状…www

わ、笑えね〜www

すぐ不動産屋さんに連絡して売主さんにどうするのか確認してもらいました。すると、

「不要なので処分してください。」

…。

いや、督促かけてる側は不要じゃないと思うけど…www

というわけで、督促状を送ってきた先に連絡しもう送ってこないで〜とお願いしました。

督促状は２通来てたのですが、そのうち１通は結構有名なところからの督促でめちゃくちゃ笑ったのですがここでは書けませんので直接お会いした時かなんかに聞いてくださいwww（直接会う機会とかないだろうけどwww）

売主さんは管理費や修繕積立金もそうですけど、いろんなところで細かく支払っていないお金があるみたいなので今後も督促状などが来るかもしれませんwww

ブレーカーが落ちる原因が判明。早速の予定外の出費へ…

そんなこんなでガスの開栓は終わったものの、今度は電気の不具合でなかなかリフォームに着手できません…。

早速、電力会社さんに電話し点検に来てもらいました。

あわよくばこの点検で修理までタダでして欲しいwww

そんな淡い期待は脆くも崩れ去ります…。

「漏電ブレーカーの故障だと思うのでうちだと直せないですね。他の電気工事屋さんに依頼してください。」

…。

…わ、わかりました。泣

というわけで、早速予想外の出費が発生することになりました。

しかし、せっかくなので物件内で電気工事が必要な箇所は全て一緒に工事してもらおうと思い早速依頼。

一部新しいコンセントやスイッチに交換されてるものの、まだまだ古いコンセントやスイッチがあるのでそれらを全て交換。

また、１部屋だけ昔ながらの明かりになっているのでシーリングライトが設置できるようにしてもらうのと、リビングのインターフォンをモニター付きが設置できるように配線処理してもらうというのを依頼しようと思ってます。

想定外の出費に涙で前が見えませんwww

事件発生！いきなり電気が…

火災保険の契約なども終わり、１日でも早く賃貸募集をするために今度はリフォーム業者さんと打ち合わせです。

とりあえず、他にかかる費用を出してから詳細詰めていきましょうということで、まずはガスを開栓し、給湯器やエアコンが使えるかを確認することに。

電気の開通手続きは電話したその日に可能で（もちろん電話した直後じゃないけど）問題なく開通。

全室の電気がつくのは確認しました。

すでにシーリングライトに変えてある部屋もあって明るいです。

また、内見時には撤去しますと言われていた残置物の冷蔵庫も動いています。（売主さんがまだ動くからいいでしょと置いていったらしい。迷惑www）

今度はガスの開栓の手続き開始。

電気は立ち合い不要ですが、ガスは立ち合いが必要です。

電話して立ち合い手続きの日付を予約していざ当日。

ブレーカーを上げると「バンッ」という音ともに漏電ブレーカーが落ちました。

え？

なに？

と最初状況が掴めなかったのですが、漏電ブレーカーが上がりません…。

ええ～…。

すぐさまスマホで調べて、アンペアブレーカー、子ブレーカーをすべて落として、漏電ブレーカーを上げます。

そしたらアンペアブレーカーを上げて、子ブレーカーを１つずつ上げて漏電個所を特定するというのがセオリーらしいのですが、アンペアブレーカーを上げただけで漏電ブレーカーが落ちます。

なんでよ！

ということで今度は電力会社さんに電話することに…。

そうこうしてたらガス会社さんが到着し、とりあえずガスの開栓工事をしてもらいました。

でも電気が使えないので給湯器が使用できるかの確認はできません…。

とりあえず給湯器の配管関係は大丈夫なようですが…。（水漏れはなかった）

電力会社さんに直してもらえればいいのですが、その前に原因なんなのか…。

物件購入にかかった費用を計上

会計ソフトの準備もできたので早速今回購入した物件の会計処理を行います。

物件購入費用の会計処理は色々方法があるようなのですが、今回は消費税額も記載されていなかったため、固定資産税評価価格で按分する方法で計上します。

物件価格は400万円です。

固定資産税評価価格は、

土地　720,000

建物　3,000,000

なので

建物　400万円÷（72万円＋300万円)×300万円＝3,225,806円

土地　400万円−3,225,806＝774,194円

となるようです。

ただし、これは物件価格のみ考慮した場合で実際には仲介手数料や固定資産税の日割り分も支払っています。

他の諸経費（登録免許税や不動産取得税など）はそれ単独で計上できるのですが、仲介手数料や固定資産税の日割り分は物件取得価格に合算して計上します。

今回の物件購入にかかった仲介手数料は19万円、固定資産税の日割りは47,000円だったので

建物　400万円＋19万円＋4.7万円＝423.7万円

　　　423.7万円÷（72万円＋300万円）×300万円＝3,416,935円

土地　423.7万円−3,416,935＝820,065円

となります。

これだけで頭から煙が出るほどややこしいですよね…。

まだ不動産取得税は請求が来てないのですが、今回物件購入と同時に支払った登録免許税と印紙税は「租税公課」、司法書士さんへ支払った報酬は「支払報酬」として計上しました。

会計ソフトその名も「税理士いらず」

１号物件取得、火災保険契約などと同時進行で進めていたのが会計ソフトです。

何せ偉そうに法人を設立したのはいいものの、現在売上は「ゼロ」です。

また、例え１号物件の家賃が入ってきても年間の売上は50〜60万円程度。

そこから管理費と修繕積立金や火災保険料、固定資産税など支払うと利益は雀の涙…。

１号物件を現金で購入したため今年の２号物件の購入は無理なのでこれ以上の売上向上も見込めません。

そうなると何が問題になるかというと法人の決算関係の仕事を税理士さんにお任せすることができないのです…。

決算申告だけを税理士さんにお願いしたとしても数十万円します。

本当は税理士さんにお願いしたいのですが、税理士さんへの報酬を払うと下手したら当社は赤字決算ですT^T

なので今年はなんとか自分で決算をしなければなりません。

そこで先輩大家さんに紹介してもらったのはその名も「税理士いらず」。

すごいタイトルのソフトです。笑

このソフトなら年間16,000円ほどで決算処理から法人税などの手続き書類などの作成もできます。

freeeや弥生など人気のソフトもありますが、freeeは会計ソフトの他に申告ソフトも契約しなければならず、その金額は３万円近くになるので今回は税理士いらずを契約しました。

ただ、税理士いらずの問題点はwindowsでしか動かないことです。

macのパソコンでは動きませんのでご注意ください。